Informationen rundum Mietendeckel

Nein, es gibt Ausnahmen: Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungen), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden oder die aus ehemals dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten Wohnraum, mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand, für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden.

Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint (ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser), allerdings inklusive aller Zuschläge, wie z.B. für Mobiliar.

Wer am Stichtag 18. Juni 2019 in einer Wohnung wohnte und am Tag des Inkrafttretens des Gesetzes immer noch in dieser Wohnung wohnt, dessen Miete wird auf dem Stand des 18. Juni 2019 eingefroren. Wenn die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieter*innenwechsel stattgefunden hat, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren. Es ist in beiden Fällen per Gesetz verboten, eine höhere Miete zu nehmen.

Ja, auch für Staffel- oder Indexmieten gilt, dass die Miete auf dem Stand des 18. Juli 2019 eingefroren wird.

Wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wird, ist es per Gesetz verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen. Liegt die eingefrorene Miete allerdings oberhalb der für die Wohnung maßgeblichen Mietobergrenze (Mietentabelle), darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen. Bei der Mietobergrenze ist gegebenenfalls der Zuschlag für moderne Ausstattung und Modernisierung zu berücksichtigen. Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5,02 Euro/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens zwei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

- schwellenlos erreichbarer Aufzug,

- Einbauküche,

- hochwertige Sanitärausstattung,

- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,

- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a)

Bislang war vorgesehen, dass auf Antrag der Mieter*innen die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen die Miete abgesenkt hätte. Jetzt ist kein Antrag mehr nötig, sondern der Gesetzentwurf legt fest, dass eine überhöhte Miete verboten ist. Dieses Verbot gilt allerdings erst neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes. An den Kriterien für eine überhöhte Miete hat sich nichts geändert. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwacht die Einhaltung des Verbotes, d.h. sie kann von Amts wegen bei Kenntnis eines Vergehens dagegen vorgehen. Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt (z.B. mehr als 7,14 Euro Miete, wenn die Mietobergrenze bei 5,95 Euro Miete liegt). Eine höhere Miete als diese, ist verboten. Für Wohnungen in einfacher Wohnlage ist bei der Berechnung der Mietobergrenze ein Abschlag beim maßgeblichen Mietpreis in der Mietentabelle von 0,28 Euro zu berücksichtigen, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage werden 0,09 Euro abgezogen und für Wohnungen in guter Wohnlage ist ein Zuschlag von 0,74 Euro zu berücksichtigen. (Die Lageeinordnung wird demnächst veröffentlicht.)

Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung maximal um 1 Euro/m² erhöhen (siehe Modernisierung). Bei Senkung überhöhter Mieten in bestehenden Mietverhältnissen sind die wohnlageabhängigen Ab- bzw. Zuschläge zu berücksichtigen.

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

- schwellenlos erreichbarer Aufzug,

- Einbauküche,

- hochwertige Sanitärausstattung,

- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,

- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Wohnung im Mehrfamilienhaus: Tabellenwert gemäß Baualter + ggf. 1 Euro für moderne Ausstattung +/- Lage = X X + (20% von X) = zulässige Mietobergrenze Wohnung im 1-/2-Familienhaus: Tabellenwert gemäß Baualter + 10% Zulage + ggf. 1 Euro für moderne Ausstattung +/- Lage = X X + (20% von X) = zulässige Mietobergrenze

Auch für sie gilt das Gesetz. Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich jedoch die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent.

Bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sind grundsätzlich erlaubt, wenn sich hierdurch die Miete nicht um mehr als 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöht. Dies gilt auch im Falle mehrfacher Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes. Vermieter*innen müssen die erhöhte Miete bei der Investitionsbank Berlin anzeigen. Welche Modernisierungen sind erlaubt? Modernisierungsmaßnahmen:

1. zu der Vermieter*innen aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind,

2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,

3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,

4. zur energetischen Fenstererneuerung,

5. zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,

6. zum Aufzugsanbau oder

7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Die Investitionsbank Berlin kann zur Vermeidung einer unbilligen Härte auf Antrag der Vermieterinnen und Vermieter eine höhere zulässige Miete genehmigen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen. Eine Härtefallregelung kommt nur in Betracht, wenn die Ursache eines Härtefalls im MietenWoG liegt. Ein Härtefall ist auch nur möglich, wenn sein Eintritt nicht im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegt. Dies ist zum Beispiel der Fall bei Wertsteigerungs­erwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

Vermieter*innen haben den Mieter*innen innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die Höhe der Stichtagsmiete am 18.06.2019 haben die Vermieter*innen den Mieter*innen auf Verlangen mitzuteilen. Vor Vertragsabschluss müssen Vermieter*innen den zukünftigen Mieter*innen beides unaufgefordert mitteilen.

Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 EUR verhängt werden.

Der Mietendeckel gilt für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.

Maßgebend für das "Einfrieren“ der Miete ist der Zeitpunkt des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel am 18.06.2019. Mit Inkrafttreten des Mietendeckels ist es grundsätzlich verboten, eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu fordern. Wenden Sie sich bei einem Verstoß an das bezirkliche Wohnungsamt oder an eine bezirkliche Mieterberatung, um das weiteren Vorgehen abzuklären. Zur Mieterhöhung: Solange das Gesetz noch nicht in Kraft getreten ist, müssen Vermieter*innen sich an die derzeit geltenden Gesetze halten – und Mieter*innen sich natürlich auch. Das Gesetz sieht vor, dass eine Mieterhöhung trotz einer Zustimmung durch den/die Mieter*in mit Inkrafttreten des Gesetzes aufgrund der Wirkung zum Stichtag 18. Juni 2019 unwirksam wird. Der/die Vermieter*n könnte nach Inkrafttreten des Gesetzes nur die alte Miethöhe vom 18.6.2019 verlangen. Erst ab dem 01.01.2022 könnte der/die Vermieter*in eine Erhöhung um den Inflationsausgleich, max. jedoch 1,3 %, vornehmen.

Die zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Mietrecht werden durch den Mietendeckel nicht außer Kraft gesetzt. Mieterhöhungsspielräume im Rahmen des Mietendeckels, z.B. bei sehr preiswerten Wohnungen mit moderner Ausstattung, stehen daher unter dem Vorbehalt der Umsetzbarkeit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Auch der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 hat weiterhin Bestand. Anwendbar ist er insbesondere auf die vom Mietendeckel ausgenommenen Neubau-Wohnungen ab 2014.