Immobilien bei der Scheidung

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Der Immobilienerwerb vor der Ehe

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Wird ein Haus oder eine Wohnung vor der Ehe erworben, verbleibt das Vermögen im Eigentum des Ehepartners und muss nicht aufgeteilt werden. Dennoch gibt es hierbei einige Besonderheiten zu beachten, wobei unter Umständen ein Teil des Wertes vom Haus oder der Wohnung durch den Zugewinnausgleich zwischen beiden Eheleuten ausgeglichen werden muss.

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Wird zum Beispiel auf einem Grundstück, welches bereits vor der Ehe im Alleineigentum eines Ehepartners stand, ein Haus gebaut, so wird das Haus als gemeinsames Vermögen betrachtet, auch wenn dieses im Alleineigentum eines Ehepartners steht. Gleiches gilt für den Ausbau eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung, wobei der Wertzugewinn hierdurch ebenfalls aufzuteilen ist. Auch Wertsteigerungen durch Modernisierungen oder allgemeine Preissteigerungen während der Ehe gelten als Vermögensaufbau und werden im selben Maße zwischen den Eheleuten aufgeteilt

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Alleiniger Immobilienerwerb in der Ehe

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Der Erwerb einer Immobilie während der Ehe gilt als Vermögen beider Eheleute und muss im Rahmen der Zugewinngemeinschaft zwischen beiden Eheleuten aufgeteilt werden. Dies gilt auch für den Fall, dass ein Ehepartner Alleineigentümer ist. In der Regel bleibt dieser auch Eigentümer der Immobilie, muss jedoch dem anderen Ehepartner dessen Anteil auszahlen. Ein Verkauf des Hauses oder der Wohnung ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners ist nicht möglich.

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Eine Ausnahme hiervon ist das sogenannte privilegierte Anfangsvermögen, womit geerbte Immobilien oder Schenkungen nicht unter den Zugewinnausgleich fallen, auch wenn sie während der Ehe erworben wurden.

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Was wird aus dem gemeinsamen Haus bei der Scheidung?

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Besteht während der Scheidung ein gemeinsames Haus oder eine gemeinsame Wohnung, wird das Vermögen gemäß den Miteigentumsanteilen aufgeteilt. In der Praxis gibt es hierfür unterschiedliche Möglichkeit dies zu bewerkstelligen.

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Kann man Miteigentumsanteile verkaufen?

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Die einfachste Möglichkeit der Vermögensaufteilung bei einer Scheidung wäre das Haus oder die Wohnung einvernehmlich zu verkaufen und den Verkaufserlös gemäß den Miteigentumsanteilen aufzuteilen. Bei den meisten Scheidungen können sich die Eheleute jedoch nicht auf einen gemeinsamen Verkauf einigen.

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Was ist eine Realteilung?

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Eine weitere Möglichkeit der Teilung ist das Haus oder die Wohnung baulich und rechtlich voneinander zu treffen. In der Regel ist dies nur sinnvoll, wenn die Eigentumsanteile zur Hälfte geteilt sind. Anwendung findet die Realteilung zumeist bei Häusern oder Wohnung, die baulich auch zu zwei gleichgroßen separaten Teilen getrennt werden können. Im Anschluss wird die Teilung im Grundbuch vorgenommen, sodass die Vermögensaufteilung auch rechtlich abgeschlossen wird.

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Die Teilungsversteigerung - Zwangsversteigerung

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Sollte eine Realteilung nicht möglich oder gewollt sein und auch ein einvernehmlicher Verkauf scheitern, bleibt als letzte Möglichkeit oftmals nur noch eine öffentliche Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Hierfür wird zunächst durch einen vom Gericht bestellten Gutachter ein Gutachten erstellt und ein Verkehrswert ermittelt. Bei dem Versteigerungstermin haben Teilnehmer die Möglichkeit für das Haus oder die Wohnung Gebote abzugeben. Der Zuschlag wird dem meistbietenden erteilt und der Erlös auf die Ehepartner gemäß den Miteigentumsanteilen aufgeteilt.

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Bei Meistgeboten unter 70 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes wird der Zuschlag beim ersten Versteigerungstermin von Amtswegen versagt und ein neuer Termin festgesetzt. Die 70 Prozent Grenze fällt in den nachfolgenden Terminen weg, sodass auch Geboten bis zu 50 Prozent des Verkehrswertes der Zuschlag erteilt wird.

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Besonderheiten bei Eheschließungen in der DDR

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Bei Scheidungen von Ehen, die in der DDR geschlossen wurden, gilt hierzu auch das DDR-Recht. Genauso wie beim Eherecht in der BRD, wird nach DDR-Recht Vermögen, welches während der Ehe erworben wurde, zu gemeinschaftlichem Eigentum. Genauso sind vor der Eheschließung gekaufte, geerbte oder geschenkte Immobilien hiervon ausgenommen. Der Unterschied zu Scheidungen bei Eheschließungen nach der Wiedervereinigung ist, dass beim Bau eines Hauses auf solch einem Grundstück im Alleineigentum eines Ehepartners, dieses auch bei der Scheidung nicht zwischen den Eheleuten aufgeteilt wird, sondern zu ganzen Teilen beim Eigentümer verbleibt. Auch für den Ausbau solch eines Hauses oder auch einer Wohnung sowie bei Modernisierungen dergleichen, gilt der Zugewinnausgleich nicht und die Wertsteigerung verbleibt ebenfalls bei der Scheidung vollständig bei dem Ehepartner, welcher Eigentümer der Immobilie ist.

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Hintergrund der Anwendung des DDR-Rechts ist, dass bei Scheidungen von Ehen, die in der DDR geschlossen wurden, das Anfangsvermögen nicht der Beginn der Ehe, sondern der Tag der Wiedervereinigung am 03.10.1990 ist, da in diesen Bundesländern mit diesem Tage die Gesetze des BGB in Kraft getreten sind. Da hierdurch ein Ausgleich von Vermögen, welches vor der Wiedervereinigung erworben wurde, verhindert wird, finden für diese Ehen weiterhin die Vorschriften des Familiengesetzbuches der DDR Anwendung.

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Die Scheidung kann für bestehendes Immobilienvermögen:

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Die Scheidung kann für bestehendes Immobilienvermögen eine ernsthafte Gefahr darstellen und es ist ratsam eine einvernehmliche Lösung zu finden, wenn dies noch möglich sein sollte.

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Auch wenn es nicht gerade romantisch erscheint, ist ein Ehevertrag die beste Möglichkeit Konflikte zu einem späteren Zeitpunkt vorzubeugen.

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