DER IMMOBILIENVERKAUF
DER VERKAUFSPROZESS EINES HAUSES ODER EINER WOHNUNG
Immobilien sind im Gegensatz zu anderen Anlageformen illiquide, sodass man sich als Immobilieneigentümer den Geldwert bei Bedarf nicht einfach auszahlen kann und es gibt eine Reihe an Vorgängen, die man beim Immobilienverkauf beachten muss.
Der Verkaufsprozess kann deshalb eine Herausforderung sein und ist für Verkäufer oftmals nicht klar. Wir zeigen Ihnen, wie der Immobilienverkauf abläuft und auf was Sie hierbei achten müssen.
DEN RICHTIGEN PREIS EINER IMMOBILIE ERMITTELN
Vor jedem Immobilienverkauf muss der aktuelle Wert für das Objekt ermittelt werden, um den höchstmöglichen Preis zu erzielen, ohne jedoch den Preis zu hoch anzusetzen und damit die Verweildauer am Markt unnötig zu verlängern. Um den richtigen Preis zu ermitteln, sollten Sie sich daher an einen Profi wenden, der sich im Immobilienmarkt bewegt und somit auch die tatsächlichen Verkaufspreise kennt.
Des Weiteren ist jede Immobilie einzigartig, sodass für jedes Haus oder jede Wohnung eine individuelle
Preisermittlung durchgeführt werden muss.
Mit einem Immobilienbewertungstool können Sie jedoch schon mal die Preiskategorie ermitteln, welcher aus der Analyse einer großen Menge an Marktdaten ermittelt wird. Den endgültigen Preis sollte schließlich ein erfahrener Makler nach einer Ortsbesichtigung und Unterlagenprüfung festlegen.
DER SCHLÜSSEL ZUM HAUS- UND WOHNUNGSVERKAUF:
DIE RICHTIGE VERMARKTUNG
Wie bereits erwähnt, ist die Vermarktung das Wichtigste, was es bei dem Immobilienverkauf zu beachten gilt. Die richtige Vermarktung entscheidet nämlich wie lange und zu welchem Preis Ihre Immobilie verkauft wird. Man sollte sich daher intensiv hiermit beschäftigen. Es reicht daher oftmals nicht aus, Ihre Wohnung oder Ihr Haus einfach in den bekannten Portalen zu inserieren, da Sie sich dort einer Konkurrenz entgegensehen, die ihre Immobilien professionell darstellen.
In diesen Portalen zählt oftmals der erste Eindruck, deshalb sollten Sie darauf achten, dass Ihre Immobilie
möglichst eindrucksvoll darstellen und dass möglichst viele Informationen für die Interessenten ersichtlich sind.
DAS ERSTELLEN EINES EXPOSEES
Das Exposee ist das Herzstück bei jeder Immobilienvermarktung, welches alle wichtigen Informationen übersichtlich und kompakt für potenzielle Interessenten bereithält. Das ist in der Regel das Erste, was Immobilienkäufer von einem Objekt sehen.
Es ist daher besonders wichtig für ein ansprechendes Exposee zu sorgen, welches sich von anderen Immobilienangeboten abhebt. Hochauflösende Bilder, ein übersichtliches Layout und die Herausarbeitung der Stärken der Immobilie sowie mögliche Nutzungskonzepte sind hierbei die grundlegenden Bausteine für ein gelungenes Exposee.
BEWERBUNGSMEDIEN & VERMARKTUNGSKANÄLE
Wenn Sie sich entschließen ohne einen Makler zu verkaufen, dann haben Sie in den meisten Fällen kein großes Netzwerk an vorgemerkten Kaufinteressenten. Der große Vorteil daher mit einem Makler zu verkaufen ist, dass dieser aufgrund seines täglichen Käuferkontakts oftmals über einen großen Bestand an vorgemerkten Kunden verfügt und sofort erkennt an wen er die Immobilie erfolgsversprechend anbieten könnte. So ist es keine Seltenheit, dass ein Makler Ihnen sofort einen Käufer für Ihre Immobilie findet, der Ihren Preisanforderungen vollständig entspricht und die Immobilie ohne Zeitverzögerung kaufen kann.
In der Regel verfügen Privateigentümer jedoch nicht über diese Art von Käufer-Datenbank, sodass lediglich die üblichen Medien zur Bewerbung der eigenen Immobilie übrig bleiben. Neben Inseraten in Zeitungen sind heutzutage eher Plattformen im Internet üblicher und effektiver. Auch hier sollte darauf geachtet werden, dass das Inserat professionell und übersichtlich gestaltet wird und die Stärken der Immobilie hervorgehoben werde. Immobilien-Profis können Ihnen damit helfen die Stärken herauszufinden, die den Wert der Immobilie steigern würden. Ist Ihr Inserat fertig, besteht die Möglichkeit dieses durch kostenpflichtige Werbung weiter hervorzuheben und somit Ihre Chancen auf einen schnelleren Verkauf zu steigern sowie einen besseren Preis zu erzielen.
BESICHTIGUNGEN & BONITÄTSPRÜFUNG
Sollten Sie nun Anfragen erhalten, müssen diese beantwortet werden. Anschließend werden Besichtigungstermine organisiert.
Hat Ihre Immobilie ernsthaft Interesse geweckt, so gilt es in den Preisverhandlungen den höchstmöglichen Preis zu erzielen, ohne jedoch den Interessenten mit zu hohen Forderungen abzuschrecken. Hierbei sollten Sie sich immer bewusst machen, wie viel Sie mit Ihrer Immobilie erzielen können und ob Sie zuverlässige Alternativen haben. Vor dem Kaufabschluss ist es wichtig, dass Sie die Bonität des Käufers überprüfen und sich damit vor Betrügern schützen beziehungsweise etwaige
Kosten vermeiden, denn nach § 13 Ziffer 1 des Grunderwerbsteuergesetzes schulden sowohl Käufer als auch Verkäufer die Grundsteuer. Ist der Käufer nicht zur Entrichtung der Steuer in der Lage, muss in diesem Fall der Verkäufer die Steuerschuld begleichen. Gemäß § 421 BGB ist der Notar auch berechtigt, von jeder Vertragspartei die Zahlung der gesamten Notarkosten zu verlangen.
Sollte der Käufer unfähig oder unwillig sein die Notarkosten zu zahlen, so muss der Verkäufer damit rechnen vom Notar eine Zahlungsaufforderung zu erhalten.
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Vor dem Immobilienverkauf sollte daher immer eine sorgfältige Bonitätsprüfung des Käufers erfolgen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
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Bei der Bonitätsprüfung sollten zunächst Auskünfte von Wirtschaftsauskunfteien eingeholt werden, um die allgemeine Kreditwürdigkeit des Käufers zu überprüfen. Die bekannteste Wirtschaftsauskunftei ist die Schufa Holding AG, wo Zahlungsauffälligkeiten, wie Lastschriftrückgaben, Kontokündigungen durch die Hausbank oder auch Höhe und Laufzeit von Darlehn und Bürgschaften des Käufers überprüft werden.
Die Kreditwürdigkeit kann mit solch einer Auskunft allerdings nur eingeschränkt ermittelt werden, da sie keine Auskünfte zu Eigentums- und Einkommensverhältnissen des zu Prüfenden enthält. Es ist daher ratsam auch Nachweise zum Einkommen und Vermögen des Kaufinteressenten einzuholen.
DAUER DES VERKAUFS EINER WOHNUNG ODER EINES HAUSES
Die Dauer des Verkaufs ist wie bereits erwähnt im hohen Maße von der Preissetzung abhängig. Sollte der Preis zu hoch angesetzt werden, wird die Verweildauer der Immobilie am Markt länger.
Dies wird von Interessenten oftmals negativ aufgenommen. Es wird darauf geschlossen, dass die Immobilie überteuert oder unattraktiv sei beziehungsweise andere Gründe vorliegen würden, wieso diese nicht verkauft werden konnte. Auch eine unprofessionelle oder falsche Vermarktung der Immobilie kann zu längeren Verweildauer führen.
Aus diesem Grund ist es beim Immobilienverkauf sehr wichtig für eine optimale Darstellung der Immobilie zu
sorgen und die richtige Zielgruppe anzusprechen. Ein anderer wichtiger Punkt, der bei der Verkaufsdauer entscheidend ist, ist die aktuelle Marktlage.
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In einem Verkäufermarkt, d.h. wenn die Preise hoch und die Nachfrage größer als das Angebot ist, verkauft sich eine Immobilie in der Regel innerhalb 3 Monaten oder etwas früher.
Anders ist die Situation in einem Käufermarkt. Wenn das Angebot die Nachfrage übertrifft, kommen Verkaufszeiten von über 6 Monaten in dieser Marktlage sehr häufig vor.
SOLLTEN SIE IHRE IMMOBILIE VOR DEM VERKAUF MODERNISIEREN?
Viele Immobilienbesitzer stellen sich vor einem Verkauf die Frage, ob sie vor dem Verkauf modernisieren sollen. Modernisierungen sind wertsteigernde Maßnahmen, nach deren Durchführung in der Regel höhere Verkaufspreise erzielt werden. Dennoch sollten Sie die Kosten hierfür nicht unterschätzen, da diese sehr hoch ausfallen können. Es ist daher immer vom Einzelfall abhängig, ob die Modernisierungskosten im Verhältnis zur Wertsteigerung sinnvoll sind. Es ist absolut empfehlenswert, dass man sich von Experten sowohl im Bereich der Baumaßnahmen sowie in Preisfragen beraten lässt.
Auch welche Arten von Maßnahmen notwendig wären bzw. welche die höchste Wertsteigerung versprechen, können Ihnen nur Immobilien-Experten sagen.
Selbstständig sollten Sie nur tätig werden, wenn Sie bereits Erfahrung mit Immobilien haben und auch die Kosten der Baumaßnahmen abschätzen können.
In diesem Fall müssen Sie darauf achten, dass die Baumaßnahmen professionell durchgeführt werden, da selbst kleinere Mängel von Käufern negativ wahrgenommen und auf eine allgemeine schlechte Bauausführung geschlossen werden kann.
DER VERKAUF BEI VERMIETETER WOHNUNG ODER VERMIETETEM HAUS
Ob die Vermietung einer Immobilie eher positive oder negative Auswirkungen hat, hängt in erster Linie vom Typ der Immobilie und der Miethöhe ab.
Bei Eigentumswohnungen ist ein bereits vermieteter Zustand oftmals negativ, da Käufer in der Regel diese gerne selbst nutzen wollen und sich vor schwierigen Eigenbedarfskündigungen sträuben.
Auch für Kapitalanleger ist dies häufig nicht von Vorteil, da vor allem alte Mietverträge eine sehr niedrige Miete im Vergleich zum Wert bei Neuvermietung haben. Bei gutvermieteten Anlageobjekte steigt der Wert mit Höhe der Mietrendite, also der Höhe der Miete im Verhältnis zum Kaufpreis.
Der Leerstand kann aber vor allem bei größeren teuren Objekten von Nachteil sein, weil oftmals ein Kredit bedient werden muss und es einer gewissen Zeit bedarf, um Mieteinnahmen zu erzielen.
Bei solchen Objekten ist es dann für Investoren von Vorteil, dass die Immobilie von Tag Eins bereits Einnahmen einwirft, mit denen man zumindest die laufenden Kosten decken kann.
WELCHE UNTERLAGEN MÜSSEN VOR DEM VERKAUF VORBEREITET WERDEN ?
Um eine Immobilie zu verkaufen, müssen Sie eine Reihe an Unterlagen vorbereiten, die entweder gesetzlich erforderlich sind oder ohne diese ein Käufer dem Kauf nicht zustimmen würde.
Die Unterlagen geben wichtige Informationen über die sachlichen und rechtlichen Gegebenheiten und sind damit wertbestimmend.
Weiterhin gelten sie auch als Nachweise, für die vom Verkäufer angegebenen Informationen.
Käufer sollten die Unterlagen daher dringend und vollständig vor einem Kauf anfordern und sorgfältig prüfen.
Grundbuchauszug:
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Wenn es um die Zusammenstellung der Unterlagen zum Verkauf geht, sind an erster Stelle die aktuellen Grundbuchauszüge, die nicht älter als 3 Monate sein sollten.
In der Abteilung 1 eines Grundbuches ist der Name des Eigentümers eingetragen. In den Abteilungen II und III sind, falls vorhanden, Belastungen aufgeführt, welche von Käufern unbedingt geprüft werden sollten, um herauszufinden, ob diese wertbeeinflussend Charakter wären. Grundbuchauszüge erhalten Sie bei dem für Ihre Immobilie zuständigen Grundbuchamt.
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Baupläne:
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Eine Reihe von Unterlagen müssen auch vorab beim Bauamt eingeholt werden. Hierzu gehören die gesamten Baupläne, die Baugenehmigungsurkunde, Baubeschreibung oder auch Abnahmebescheinigung bei neueren Gebäuden. Die Berechnung der Wohn-und Nutzfläche sowie ein Flurkartenauszug sollten darin enthalten sein, denn gravierende Abweichungen bei der Flächenangabe im Kaufvertrag könnten zu einem späteren Zeitpunkt zu rechtlichen Problemen führen. Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ist auch vor einem Immobilienverkauf einzuholen.
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WEG-Protokolle:
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Beim Verkauf von Eigentumswohnungen sollten zudem die letzten 3 Protokolle der WEG-Versammlungen zusammengestellt werden, da diese Protokolle wichtige Informationen zum Zustand der Gemeinschaftsanlage enthalten. Hierbei werden beispielweise laufende und anstehende Sanierungsarbeiten diskutiert sowie über deren aktuellen Stand berichtet. Auch alle weiteren Themen, wie etwa Rechtsstreitigkeiten mit Eigentümern oder auch Hausgeldrückstände werden in einem sogenannten WEG-Protokoll diskutiert.
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Die Prüfung von Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne, welche Auskunft über die laufenden Kosten der Gemeinschaftsanlage geben und deren Effizienz offenbaren, ist ebenfalls für einen Käufer wichtig.
Sollte nicht optimal gewirtschaftet werden, schlägt sich dies Kostenerhöhend auf das monatlich zu zahlendem Hausgeld aus, was die Immobilie unattraktiver macht.
Das Bestehen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage müssten auch unter die Lupe genommen werden, da bei Sanierungsarbeiten die Finanzierung in der Regel über die Instandhaltungsrücklage erfolgt.
Sollte diese nicht bestehen beziehungsweise für die Sanierungsarbeiten nicht ausreichen, wird eine Sonderumlage beschlossen, welcher jeder Eigentümer zusätzlich zum Wohngeld zu zahlen hätte.
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Teilungserklärung:
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Kauft man eine Eigentumswohnung, wird man auch gleichzeitig Eigentümer eines Teils der Gemeinschaftsanlage. Man erhält Miteigentumsanteile am Gebäude und ein Sondereigentum an der Wohnung und eventuell auch weitere Sondernutzungsrechte, wie z.B. an einem Stellplatz. Um die verschiedenen Eigentumsverhältnisse zwischen den Eigentümern aufzuteilen, bedarf es einer sogenannten Teilungserklärung, welche die Eigentumsverhältnisse festhält und notariell beglaubigt werden muss.
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Mietverträge:
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Bei vermieteten Immobilien sollten Sie als Verkäufer zuvor den Mietvertrag vorzeigen. Wichtig für den Käufer sind hierbei die Art und Dauer des Mietvertrags sowie die Miethöhe und deren Aufteilung in Kaltmiete und Nebenkosten. Wurde eine Mietkaution hinterlegt, so werden Käufer diese übernehmen, da sie als neuer Vermieter in den Mietvertrag eingehen und auch für die Kaution haften.
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Energieausweis:
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Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes. Mit der im Jahr 2014 in Kraft getretenen Energiesparverordnung (EnEv) muss bereits in der Immobilienanzeige der Energieausweis angegeben sein, was sowohl den Verkauf als auch die Vermietung betrifft. Bei der Besichtigung muss dieser auf Verlangen ebenfalls vorgelegt werden. Sollte dieser vorsätzlich oder leichtfertig nicht zur Verfügung gestellt werden, können für die Eigentümer bzw. Verkäufer Bußgelder von bis zu 15.000 Euro verhängt werden.
Es ist daher beim Verkauf dringend erforderlich diesen bereits vor der Vermarktung erstellen zu lassen. Haben Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses beauftragt, übernimmt er die erforderlichen Formalitäten bei der Beantragung bzw. der Ausstellung dieses Ausweises. Achtung: nicht jeder Immobilienmakler bietet Ihnen dieses Service an.
DIE KAUFABWICKLUNG
Liegen alle Unterlagen vor und sind sich alle Vertragsparteien einig, so geht es darum den Verkauf rechtlich einwandfrei zu organisieren.
Ein Immobilienverkauf ohne einen Notar ist gesetzlich nicht zulässig. Ein Notar ist ein auf rechtsgeschäftliche Vertragsabschlüsse spezialisiert und führt die Kaufabwicklung des Immobiliengeschäfts durch. Er ist seitens des Verkäufers und des Käufers frei wählbar.
Der Notar formuliert zunächst einen Kaufvertragstext und sendet jeder Vertragspartei einen Kaufvertrags-Entwurf zu. Die Vertragsparteien können zu diesem Zeitpunkt noch Veränderungen vornehmen und weitere Vereinbarungen in den Kaufvertrag mit aufnehmen.
Sind beide Parteien mit dem Kaufvertragsentwurf einverstanden, wird beim Notar ein rechtskräftiger Kaufvertrag beurkundet.
Im nächsten Schritt veranlasst der Notar die sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch, um die Immobilie eintragen zu lassen. Die Auflassungsvormerkung kündigt den Eigentümerwechsel vom Verkäufer zum Käufer an und sichert den Käufer rechtlich ab. Hierfür werden zusätzlich alle notwendigen Genehmigungen eingeholt und die Löschung bestimmter Eintragungen im Grundbuch beantragt.
Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung erhält der Käufer eine Zahlungsaufforderung des Kaufpreises sowie der Notargebühren. Dabei kann der Käufer je nach vertraglicher Vereinbarung den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zahlen oder die Zahlung läuft über ein sogenanntes Notaranderkonto, welches ein Treuhandkonto des Notars ist.
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Finanziert der Käufer die Immobilie, weist dieser dessen Bank an, das Darlehen auszuzahlen, wobei der Notar in der Regel die Bank als Gläubiger ins Grundbuch eintragen lässt. Wurde die Kaufsumme überwiesen und die Grunderwerbssteuer ans Finanzamt gezahlt, beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch und damit den Eigentümerwechsel. Die Kosten für den Notar betragen ca. 2 % des Kaufpreises.
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